瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵（キズや問題点のこと）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことを瑕疵担保責任と言います。

たとえば、大金を投じて購入した家が、既に土台部分をシロアリに食われていて、とても安全に住めるような状態でなかったとしたら、買主としては、当然、売主に責任をとってもらいたいと考えますよね。

その場合の買主の売主に対する責任追及権を明文で認めたのが瑕疵担保責任ということです。

 

瑕疵担保責任は無過失責任

瑕疵担保責任は売買契約における売主と買主の公平を図るために認められた規定なので、実際に瑕疵があるのであれば、瑕疵の存在についての売主の過失の有無など問うことなく認められることになります。

つまり、瑕疵担保責任は売主の無過失責任であるということです。

 

買主は瑕疵の存在について善意であることが必要。

買主が売主の瑕疵担保責任を追及するには、瑕疵の存在について善意であることが必要です。

瑕疵担保責任について定めた民法570条において「隠れた瑕疵」と表現されているためです。

また、実質的に考えても瑕疵の存在をあらかじめ知っている買主は、当然そのことをも踏まえて納得できる価格で購入しているはずですので、事後的に瑕疵担保責任の追及などを認める必要もないわけです。

 

瑕疵担保責任における責任追及の方法

・契約の解除
善意の買主であって、かつ瑕疵のために契約をした目的を達することができないときに限られます。

・損害賠償請求
買主の善意・悪意を問わず認められます。

なお、瑕疵担保責任の追及の方法としての契約の解除又は損害賠償の請求は、「買主が瑕疵の存在を知った時から一年以内にしなければならない。」とされています。

 

瑕疵担保責任は任意規定である。

瑕疵担保責任は任意規定とされており、特約で軽減したり、完全に排除したりすることができます。

（軽減の例；売主が瑕疵担保責任を負う期間を不動産の引渡しの時から3ヶ月以内とする。）

たとえば築30年の中古住宅を売買したりする場合、新築住宅から比べれば故障個所などが多いのは当然ですし、また、そのことを最初から織り込んだ安い価格で売買しているはずです。

そのような事情の下では、売主に瑕疵担保責任を負担させるのが、かえって酷なことになることもありえますよね。

だから瑕疵担保責任を特約で軽減したり、完全に排除したりすることが認められているわけです。

なお、瑕疵担保責任の軽減や排除は実務的にも非常によく行われています。

 

瑕疵の種類は限定されない。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵の種類は物理的瑕疵に限定されず、心理的瑕疵なども含まれます。

たとえば、取引の対象となっている建物の内部で自殺があったという事実なども瑕疵担保責任の規定に言う「瑕疵」に該当するということです。