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建物賃貸借契約

建物賃貸借契約借地借家法では借主保護の観点から民法とは異なる定めを置いています。

借地借家法では借主は弱い立場にあるものと考えられているからです。

借地借家法上の建物賃貸借契約(借家契約)の主要論点は以下のとおりです。

 

期間・更新に関する規定

 

1.建物賃貸借の期間

建物の賃貸借の存続期間については、民法の「20年を超えることができない。」という規定の適用はなく、特に制限は設けられていません

ただし、期間を一年未満とした場合、期間の定めがない建物賃貸借とみなされます

 

2.建物賃貸借契約の更新(期間の定めがある場合)

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は契約条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなします

また、この通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後、建物の賃借人が使用を継続する場合において(建物の転貸借がされている場合、転借人がする建物の使用継続を建物賃借人がする建物の使用継続とみなします。)、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます

つまり期間の定めがあっても、「通知」あるいは「建物の賃貸人の遅滞なく述べる異議」がなければ、建物賃貸借契約は自動的に更新されてしまうということですね。(法定更新)

ただし、いずれの場合も更新後の契約については、期間の定めがないものとされます。

 

3.建物賃貸借の解約申入れ(期間の定めがない場合)

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了します。

この規定は「建物の賃貸人」が賃貸借の解約の申入れをした場合の規定であって「建物の賃借人」が賃貸借の解約の申入れをした場合には適用がありません。

したがって、「建物の賃借人」が賃貸借の解約の申入れをした場合には民法の規定によって解約の申入れの日から3ヶ月が経過することによって終了することになります。

なお、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合にも建物の賃借人あるいは転借人がする使用継続による契約の更新の規定が準用されています。

 

4.賃貸人がする更新拒絶もしくは解約申入れの要件

賃貸人が期間の定めがある賃貸借契約について更新拒絶の通知をしたり、期間の定めがない賃貸借契約について解約の申入れをしたりするには
・建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。)が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況及び建物の現況
・建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出(要するに立ち退き料)
を考慮して、正当の事由があると認められる必要があります。

つまり、建物賃貸借契約を賃貸人の側の意思で終了させるのは非常に困難なことであるということですね。

これに対して賃借人側からする更新拒絶もしくは解約申入れについては特に正当事由は要求されていません

 

建物賃貸借の効力に関する規定

 

1.建物賃貸借の対抗力

借地借家法では、建物賃貸借の第三者対抗要件は「建物の引渡し」とされています。

民法では賃借権の第三者対抗要件を登記としていますが、賃借権については賃貸人側に登記に協力する義務がなく、実際に賃借人が登記を得ることができることはまずありません。

そこで借地借家法では、賃借人を保護するために「建物の引渡し」があれば建物賃借権についての第三者対抗要件を備えたものと取り扱うことにしたわけです。

 

2.借賃増減請求権

1.建物の借賃が、
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は
近傍同種の建物の借賃に比較して
不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができます。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。

減額しない旨の特約があっても減額請求はできる点に注意して下さい。

2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を 支払うことをもって足ります

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません。

例 貸主をA、借主をBとする建物賃貸借契約においてAが現状10万円の借賃を13万円に増額する請求を行った場合、Bは増額を正当とする裁判が確定するまでは、10万円が相当な額であると考えれば、10万円を支払っておけば問題ない。

ただし、借賃は13万円が相当とする裁判が確定した場合、Bは不足額3万円に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければならない。

3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができます

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなりません。

例 貸主をC、借主をDとする建物賃貸借契約においてDが現状15万円の借賃を12万円に減額する請求を行った場合、Cは減額を正当とする裁判が確定するまでは、15万円が相当な額であると考えれば、15万円の支払を請求することができる。

ただし、借賃は12万円が相当とする裁判が確定した場合、Cは超過額3万円に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 

3.造作買取請求権

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます

建物賃借人に投下資本回収の手段を認めているわけです。

なお、この造作買取請求権は建物の転借人も行使することができます。

 

4.転借人の保護

1.建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができません。

なお。この規定はあくまで建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに適用されるものであって、建物の転貸借が債務不履行による解除によって終了するときには、適用されません

つまり、終了を対抗するための転借人に対する通知などは、特に必要ないということです。

また、合意解除による建物の賃貸借の終了は、原則、転借人に対抗することができません

転借人がいる状況で、合意解除をすることを認めると、あまりに転借人の利益を無視することになるからです。

2.建物の賃貸人が建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了します。

転借人に転居のための猶予期間を与えているわけです。

 

5.相続人以外の者の賃借権の承継

居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継します。

事実上の夫婦又は養親子は、あくまで相続人ではありませんので、賃借権を相続することはできませんよね。

そこで救済措置としてこのような規定を置いて、相続人がない場合に限ってですが、賃借権の承継を認めているわけです。

ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、賃借権の承継は起こりません。

本人が賃借権を承継しない旨の意思表示をしている以上、承継させる必要がないからです。

 


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