headertop

宅建受験生必読のレポート「宅建試験短期合格のための4つの絶対ルール」
無料プレゼントしています。
これまで2000人以上の宅建受験生を合格に導いてきた当サイト運営者松村の考える
宅建試験短期合格を目指す上で最も重要な事項を明かした内容となっていますので
来年度、宅建試験に絶対合格したい!という方は、是非ともお読み下さい。
無料レポートは今すぐコチラから入手することができます!!

借地権

借地権借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権のことを言います。

なお、建物の所有を目的としない地上権又は土地の賃借権(たとえば青空駐車場など)は借地借家法上の借地権ではありませんので借地借家法の適用は受けないことになります。(原則、民法の規定に従うことになります。)

 

借地権の存続期間

30年以上

ただし、最初の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上

 

借地権の更新

借地権の更新に関しては以下のような規定が置かれています。

・存続期間満了時に、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなします。(請求更新)

・存続期間満了時に、借地権者が土地の使用を継続するとき(転借地権者がする土地の使用継続は借地権者がする土地の使用の継続とみなします。)は、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなします。(使用継続更新)

ただし、いずれの場合も借地権設定者が遅滞なく正当事由ある異議を述べたときは、更新されません。

正当事由があるかどうかは、
借地権設定者及び借地権者等が土地の使用を必要とする事情
借地に関する従前の経過
土地の利用状況
借地権設定者が財産上の給付の申出の内容(要するに立ち退き料のこと)
を考慮して、判断されます。

 

建物の再築による借地権の期間の延長

1.借地権の当初の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者による取壊しを含む。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します。

(この規定は、借地権の当初の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合に適用されるものであって、借地権の更新が行われた後には適用されないということに注意して下さい。)

ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によります。

たとえば期間30年で借地権が設定された後、5年後に建物が滅失し、再築された場合であれば、借地権は20年間ではなく、25年間存続することになるということです。

2.借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後2月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾があったものとみなされます。

この規定も、借地権の当初の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合に適用されるものであって、借地権の更新が行われた後に通知があった場合においては、適用がないということに注意して下さい。

 

借地権の更新後に建物の滅失があった場合

借地権の更新後に建物の滅失があった場合、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

(借地権の更新前には、建物の滅失があったとしても解約申入れはできません。)

借地権の更新後に借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。

(借地権の更新前は無断で再築したとしても、期間の延長がないだけで、借地権設定者から、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることはできません。)

 

借地権の対抗力

1.借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます。

建物についての登記は、権利に関する登記はもちろんのこと、表示登記でもよいとされています。

ただし、必ず、借地権者本人名義の登記であることが必要で、妻や息子名義の登記では対抗要件を備えたことにはなりません。

2.建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお対抗力を失わないものとされています。

建物が滅失すれば、従前の登記は意味のないものになってしまいますが、看板を設置することによって、対抗力を維持できることにしたわけです。

ただし、建物の滅失があった日から2年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記をしなければ対抗力は失われます。

あくまで借地権者の利益を保護するために認められた簡易な措置に過ぎないので、あまり長くは認められないということです。

 

地代等増減請求権

1.地代等が、土地に対する租税その他の公課の増減、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。

ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います。

逆に地代等を減額しない旨の特約があったとしても、減額請求をすることはできます。

借地借家法では借りる側は立場が弱いものと考えており、原則として借りる側に不利な特約を置くことを認めていないのです。

2. 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りるとされています。

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければなりません。

例 貸主をA、借主をBとする借地契約について現状の地代10万円を13万円に増額する請求を貸主Aが行った場合、借主Bは、その増額を正当とする裁判が確定するまでは、地代は10万円が相当と考えるなら、10万円を支払っておけば、債務不履行にはならない。

ただし、13万円の増額請求を認容する裁判が確定した場合には、Bは不足額3万円に年1割の利息をつけて、支払わなければならない。

3.地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができます

ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなりません。

例 貸主をC、借主をDとする借地契約について現状の地代20万円を15万円に減額する請求を借主Dが行った場合、貸主Cは、その減額を正当とする裁判が確定するまでは、地代は20万円が相当と考えるなら、20万円を請求し続けることができる。

ただし、15万円の減額請求を認容する裁判が確定した場合には、Cは超過額5万円に年1割の利息をつけて、Dに返還しなければならない。

 

建物買取請求権

1.借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物等を時価で買い取るべきことを請求することができます。

借地権者としても投下資本を回収する必要があるからです。

この場合、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができます。

(この規定により、借地権者は無断再築した建物についても建物買取請求権を行使できるということがわかります。)

2. 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができます。

借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないと第三者はせっかく取得した建物を所有し続けることができなくなってしまいます。

そこでその場合には第三者にも建物買取請求権が認められているわけです。

 

借地条件の変更

建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができます。

このような事情がある場合に借地条件の変更ができないと、借地権者が権利を行使し続けることが困難になってしまうからです。

 

土地賃借権の譲渡又は転貸についての裁判所の許可

1.借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。

借地権者に投下資本回収の手段を確保してあげる必要があるからです。

2. 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。

このような規定を設けておかないと借地権設定者の承諾が得られないことを恐れて、誰も借地上建物の競売又は公売に参加しなくなってしまうからです。

なお、1と2の規定を比べた場合、2の規定では申立権者が「第三者」になっている点に注意して下さい。

2の場合、建物を競売又は公売により失うことになる建物所有者=借地権者が、第三者に協力して、裁判所への申し立てなど行うはずがないからです。

 


コメントは受け付けていません。

サブコンテンツ

このページの先頭へ