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賃貸借

賃貸借賃貸借とは当事者の一方(貸主)がある物の使用及び収益を相手方(借主)にさせることを約束し、相手方(借主)がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって成立する契約のことを言います。

なお、「その賃料を支払うことを約することによって」というところからわかるように賃貸借契約は必ず有償の契約となります。(無償の場合は、使用貸借契約となります。)

 

賃貸借の存続期間

賃貸借の存続期間は、民法上、20年を超えることができません。

契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年に短縮されます。

(借地借家法では一般の借地権の期間について、民法とは異なる、最短期間を30年とする規定が置かれていますが、この場合、「借地権については」、特別法である借地借家法の規定が適用されることになります。)

 

不動産賃貸借の対抗要件

不動産の賃貸借についての対抗要件は、民法上は登記とされています。

(ただし、賃貸借契約によって得られる賃借権は債権に過ぎないため、賃貸人には登記に協力する義務がなく、賃借人が賃借権について登記を得られるということはまずありません。

そこで借地借家法では、賃借人を保護するために、たとえ賃借権についての登記がなくても
借地権については借地上建物の登記を
借家権については借家契約の目的となる建物の引渡し等を
備えれば、それぞれ対抗要件を備えたものとして取り扱うという規定が設けられています。)

 

賃貸物の修繕等

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います。

賃貸人は賃借物を賃借人が問題なく使用及び収益できるような状態におかなければならないからです。

また、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができません。

たとえば、雨漏りなどの修繕をするために、賃貸人から修繕の依頼を受けた工事業者などが、必要な範囲で室内に立ち入ろうとする場合に、部屋が散らかっているからといった理由で、それを拒んだりすることはできず、修繕をするために必要な協力をしなければならないということです。

 

必要費・有益費の償還請求

賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができます。

必要費というのは賃貸借の目的物の保存・管理に必要な費用のことですね。

先にも例として取り上げた雨漏りした場合の修繕費などがこれにあたります。

必要費は本来、賃貸人が負担すべきものですから、賃貸人が代わりに支出した場合にはただちに償還を請求することができるわけです。

賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に
その価格の増加が現存する場合に限り、その支出した金額又は増価額(賃貸人が選択します。)を償還しなければなりません。

有益費というのは、その物の価値を増加する費用のことです。

たとえば、和式トイレを洋式トイレに変更したり、バルコニー部分に屋根をつけたりする費用がこれにあたります。

有益費は、本来、必ずしも必要な費用というわけではなく、賃借人が勝手に支出した費用と言えないこともないので、賃貸人の負担が重くなりすぎないように、賃貸借の終了の時に、しかもその価格の増加が現存する場合に限って、償還しなければならないこととされているわけです。

なお、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができるとされています。

 

賃借権の譲渡及び転貸についての承諾

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができません。

使用(および収益)のあり方というのは、実際に使用する人(新賃借人や転借人)の人間性等に大きく左右されるので、賃貸人自身に、使用させても良いと思える相手か否かを判断する機会を与えようということです。

賃借人が賃貸人の承諾を得ずに、第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができます。

賃借人が賃貸人に無断で第三者に賃借物の使用又は収益をさせた行為を賃貸借契約の基礎となる信頼を破壊する背信的行為と見ることができるからです。

そのため、判例は賃借人が賃貸人に無断で第三者に賃借物の使用又は収益をさせた場合でも、それを賃貸人に対する背信的行為と見ることができないような特別な事情がある時には、賃貸人は、契約の解除をすることができないとしています。

 

転貸の効果

賃借人が適法に(つまり、賃貸人の承諾を得て)賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負います。

たとえばAが所有する不動産についてAB間、BC間でそれぞれ賃貸借契約が締結されていて、Cが転借人になっているという場合、転借人Cは賃貸人Aに対して直接に義務を負っているので、Aから賃料の支払い請求を受けた場合には、支払いをしなければならないということになります。

(この場合にCが支払わなければならない賃料は、AB間の賃料、BC間の賃料のうち安い方ということになります。)

なお、この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができないとされています。

つまり、転借人が既に賃借人に対して賃料の前払いをしていたとしても、賃貸人に対して、賃料を払い直さなければならなくなるということです。

 

期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ

当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。

この場合、賃貸借は、解約の申入れの日から
土地の賃貸借にあっては1年
建物の賃貸借にあっては3ヶ月
動産等の賃貸借にあっては1日
が経過することによって終了することになります。

 

期間の定めのある賃貸借の更新の推定

期間の定めのある賃貸借は原則期間の満了によって終了しますが、更新することもできます。

さらに賃貸借の期間が満了した後、賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合に、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一条件で賃貸借を更新したものと推定されます

この場合は期間の定めのない賃貸借となりますので、先にも触れたとおり、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます。

 


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