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他人物売買

他人物売買他人物売買とは他人の物を売買の目的とすることを言います。

他人物売買の売主はその権利を取得して買主に移転する義務を負います。

たとばAB間でCの所有する不動産を目的とする売買契約を締結した場合、売主Aは買主Bに対して所有権を移転すべき時期までにCから不動産の所有権を取得して、Bに移転する義務を負うということです。

 

他人物売買の善意の売主の解除権

他人物売買の売主が契約の時においてその売却した権利が自己に属しないことを知らなかった場合において(たとえば、複数の土地を所有している売主が、自分が所有していた土地の一つを既に他人に売却したことを失念していて売買契約の目的としてしまった場合など)、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して、契約の解除をすることができます。

権利を取得して買主に移転することができない以上、契約を維持しても意味がないからです。

なお、この場合に買主が契約の時においてその買い受けた権利が売主に属しないことを知っていたときは、売主は、買主に対し、単にその売却した権利を移転することができない旨を通知して、損害を賠償することなく、契約の解除をすることができます。

買主が契約の時においてその買い受けた権利が売主に属しないことを知っていたなら、不測の損害を被ることもないはずだからです。

 

他人物売買の売主の担保責任

他人物売買の売主が、契約通りに買主に権利を移転することができない場合には、以下のような担保責任が課されることになっています。

 

全部他人物売買の売主の担保責任

売主が他人物売買の目的となっている権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、以下のような方法で売主の担保責任を追及することができます。

・買主が他人物売買であることについて善意の場合

契約の解除および損害賠償請求

・買主が他人物売買であることについて悪意の場合

契約の解除のみ

悪意の買主は所有権を取得できない事態を予測することができるため、損害賠償請求までは認められないわけです。

 

一部他人物売買の売主の担保責任

売買の目的である権利の一部が他人に属することにより、売主がこれを買主に移転することができないときは、買主は、以下のような方法で売主の担保責任を追及することができます。

・買主が他人物売買であることについて善意の場合

代金減額請求契約の解除および損害賠償請求

・買主が他人物売買であることについて悪意の場合

代金減額請求のみ

悪意の買主であっても、現実に売買契約の目的物の権利の一部を手に入れることができない以上、代金減額請求だけは認められるべきだからです。

なお、一部他人物売買の売主の担保責任の追及は買主が善意であったときは事実を知った時から、悪意であったときは契約の時から、それぞれ一年以内に行わなければならないとされています。

 

他人物売買に関する宅建業法上の制限

宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自らが売主となる売買契約(予約を含む。宅地建物取引業者以外の者を買主とする場合に限ります。)を締結してはならないとされています。

これは、不動産取引のプロである宅地建物取引業者が、不動産取引については素人である宅地建物取引業者以外の者を、他人物売買契約のような不安定な取引に巻き込むことがないようにするための規定です。

ただし、以下のような場合には、例外的に他人物売買契約を締結することが認められています。

1.宅地建物取引業者が他人物である不動産を取得する契約を締結しているとき、その他、宅地建物取引業者が他人物である不動産を取得できることが明らかな場合

こういう事情であれば、宅地建物取引業者が他人物の権利を、買主に確実に移転することができるはずだからです。

なお、ここで言う「他人物である不動産を取得する契約」には予約契約を含みますが、条件付契約は含みません

条件付契約では、宅地建物取引業者が他人物の権利を確実に取得できるわけではないため、買主に権利を移転することができるか、どうかわからないからです。

2.手付金等の保全措置が講じられている場合

この場合、宅地建物取引業者である売主が買主に確実に権利を移転することができるわけではありませんが、買主が経済的な損害を被る可能性が低いため、認められているわけです。

 


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