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手付金

手付金手付金とは契約成立後、取引完了時点までに買主から売主に対して支払われる金銭で、将来的には売買代金の一部に充当されるもののことを言います。

手付金には
・契約が成立したことの証拠として交付される証約手付
・違約罰を定めた違約手付
・解除権を留保するために交付される解約手付
などの種類がありますが、当事者が手付金の性質について特に何の取り決めもしていない場合、その手付金は民法上、解約手付であるものと推定されます

 

手付解除

買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるとされています。

たとえば、不動産を3000万円で売買する契約において、契約成立時点で買主が売主に対して300万円の手付金を支払った場合、
買主は売主が契約の履行に着手するまでは、300万円の手付金を放棄して
売主は買主が契約の履行に着手するまでは、300万円の手付金に自腹で300万円を上乗せした倍額の600万円を償還することによって
それぞれ契約の解除をすることができるということです。

手付解除ができる時期が、相手方が契約の履行に着手するまでに限られている点に注意して下さい。

これは相手方の履行行為を無駄にさせないためです。

なお、手付解除をする者が自ら契約の履行に着手していたとしても、相手方が契約の履行に着手していなければ、問題なく解除できます。

この場合に解除を認めても手付解除をする者自らの履行行為が無駄になるだけだからです。

 

宅建業法上の手付金

宅建業法上の手付金の取扱いついては民法とは異なる以下のような定めが置かれています。

 

手付金の性質・金額についての制限

宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約(買主が宅地建物取引業者以外の者である場合の契約に限られます。)の締結に際して手付を受領したときは、当事者がその手付の性質についていかなる定めをしたとしても、その手付は解約手付とみなされます

つまり、当事者が証約手付として交付したつもりであっても、解約手付とみなされるので、その手付に基づく解除ができるということです。

さらに宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して受領する手付金については、その金額について売買代金の20%以下という制限も設けられています。

 

手付金等の保全措置

宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約(買主が宅地建物取引業者以外の者である場合の契約に限られます。)
の締結に際して手付を受領するためには、原則として、事前にその手付金等について保全措置を講じなければならないとされています。

手付金等の保全措置の方法としては以下のようなものがあります。

・銀行等との保証委託契約(未完成物件・完成物件)

・保険事業者との保証保険契約(未完成物件・完成物件)

・指定保管機関との手付金等寄託契約(完成物件のみ)

ただし、手付金等の金額が

未完成物件の場合は代金の額の5%以下で1000万円以下
完成物件の場合は代金の額の10%以下で1000万円以下
の場合には金額がそれほど大きくないので保全措置を講じる必要はありません。

なお、買主は宅建業者が手付金等の保全措置を講じない場合には、手付金等を支払う必要がないものとされています。

 


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