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抵当権

抵当権抵当権とは債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受けることができる権利のことを言います。

つまり、債務者又は第三者としては不動産を使用収益しながら、担保に供することができることになり、使い勝手が非常に良いので、不動産に設定される担保権としては最も一般的に利用されています。

なお、土地や建物の他に地上権及び永小作権も、抵当権の設定の目的となります。

 

抵当権の性質

抵当権の付従性

抵当権は被担保債権があってはじめて成立します。

被担保債権もない状態で抵当権だけ成立してもしょうがないからです。

また、抵当権は被担保債権が弁済等で消滅すれば、それに合わせて当然に消滅します。

被担保債権が消滅した以上、抵当権だけ残しておいても仕方がないからです。

このように被担保債権の成立や消滅につき従って、抵当権が成立したり消滅したりすることを抵当権の付従性と言います。

なお、抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対する関係では、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しません。

これも抵当権の付従性(消滅における付従性)のあらわれと考えられます。

抵当権の随伴性

抵当権は被担保債権が債権譲渡等によって譲受人に移転する場合に一緒に移転します。

債権の譲渡人としても被担保債権を譲渡した以上、抵当権だけ持っていても仕方がないからです。

これを抵当権の随伴性と言います。

 

抵当権の効力の及ぶ範囲

抵当権の目的となっている不動産に付加して一体となっている物(付加一体物)にも及びます。

付加一体物の例; 土地に対する関係での庭木など

また、ある物の効用を増すために、付属させられた他の物のことを従物と言いますが(従物は付加一体物に比べると一応、独立性を保っています。)、従物のうち抵当権設定当時に既に存在した物にも抵当権の効力が及ぶものとされています。

従物の例; エアコン・たたみ・ふすま

さらに抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実(天然果実(果物等の収穫物等)・法定果実(賃料収入等)にも及びます。

 

抵当権の順位

同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後によります。

つまり、順位番号の若い者から順に優先弁済を受けることができるということです。

 

抵当権の順位の変更

抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができます。

(順位変更によって優先弁済額に影響を受ける全抵当権者の合意が必要です。)

ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければなりません。

(たとえば、順位が下がることによって優先弁済額が減少することになる抵当権を目的とする転抵当権者(抵当権を債権の担保としている者)の承諾など)

なお、抵当権の順位の変更は、登記をしなければ、その効力を生じません。

(つまり、登記が効力発生要件になっているということです。)

 

抵当権の被担保債権の範囲

抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の2年分についてのみ、その抵当権を行使することができます。

(これは後順位抵当権者にも弁済枠を残すことができるよう配慮した規定ですので、後順位抵当権者がいない場合には、最後の2年分に限らず、抵当権を実行することができます。)

ただし、それ以前の定期金についても、満期後に特別の登記をしたときは、その登記の時からその抵当権を行使することを妨げません。

(特別の登記がされていれば、後順位で抵当権を設定しようとする者にとっても、自分が優先弁済を受けることができる枠がどの程度、残っているかがわかるので最後の2年分以前の定期金等について、抵当権の実行を認めても問題ないだろうということです。)

また、抵当権者が債務の不履行によって生じた損害賠償請求権を有する場合もその最後の2年分についてのみ、その抵当権を行使することができます。

ただし、この場合、利息その他の定期金と通算して2年分を超えることはできません。

 

同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力

登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができます。

賃貸借の登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をしてくれて、しかもその同意の登記まで行うのなら、賃借権を残すことにしても差し支えないからです。

 


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