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クーリングオフ

クーリングオフについての説明クーリングオフとは一定の要件の元に売買契約の買主が行うことができる無条件解除(損害賠償などを伴わずに、あたかも契約が最初からなかったかのように行うことができる解除のこと)のことを言います。

宅建業法におけるクーリングオフについては自ら売主制限(売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の者という取引についてなされる制限)の一つとして宅建業法37条の2に定められています。

宅建業法37条の2のポイントは以下の通りです。

 

「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所等」以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」

つまり、事務所等以外の場所、たとえば喫茶店などで買受けの申し込みをした場合に「書面により」クーリングオフができるということですね。

クーリングオフの効力の発生時期は「書面を発した時」とされています。(発信主義)

これは「書面が到着した時」とすると、着いた・着かないということでトラブルになる可能性があるからです。

「買受けの申込みの場所」と「売買契約締結の場所」が異なる場合には「買受けの申込みの場所」を基準にクーリングオフの可否を判断します。

なお、買主が「自ら申し出た場合(自ら申し出た場合に限られます。)」の自宅や勤務先はクーリングオフができなくなる事務所等に該当するものとされています。

 

「この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。」

宅地建物取引業者はクーリングオフによってたとえ損害を受けたとしても、損害賠償請求等をすることができないということです。

つまり、無条件解除であることを明示しているわけです。

 

クーリングオフができなくなる例外1
「買受けの申込みをした者又は買主が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して8日を経過したとき。」

宅建業者が行う申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法は書面で行わなければならないものとされています。

書面による告知がない限り、8日間の起算はいつまでたっても始まらないことになります。

 

クーリングオフができなくなる例外2
「申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき。」

クーリングオフをするなら、双方の履行行為が完全に終わるまでに行いなさいということです。

消費者保護のための規定と言えども、いつまでも行使を認めると宅建業者の損害が大きくなることもあるので、一定の時期までに制限しているわけです。


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